राष्ट्र बैंकको ताजा अध्ययनः ‘कर्जा विस्तार र घरजग्गा मूल्यबीच प्रत्यक्ष सम्बन्ध छैन’

काठमाडौँ।

सुस्ताउँदै गएको घरजग्गा बजारले क्रमशः सुधारको संकेत देखाउन थालेको भए पनि बैंक कर्जा र कारोबार मूल्यबीच स्पष्ट सम्बन्ध नदेखिएको निष्कर्ष नेपाल राष्ट्र बैंकको नयाँ अध्ययनले निकालेको छ । राष्ट्र बैंकको आर्थिक अनुसन्धान विभागले सार्वजनिक गरेको प्रतिवेदनले घरजग्गा क्षेत्र पुनः चलायमान हुँदै गएको देखाए पनि यसको वृद्धिमा कर्जाको सीधा प्रभाव नभएको औँल्याएको हो ।

प्रतिवेदनअनुसार आर्थिक वर्ष २०८१–०८२ को चौथो त्रैमासिकमा देशभर घरजग्गा किनबेच उल्लेख्य रूपमा बढ्दै हालसम्मकै उच्च बिन्दुमा पुगेको थियो । सो अवधिमा ४ लाख ५६ हजारभन्दा बढी कारोबार भएको तथ्यांकले बजारमा क्रमिक पुनरुत्थान भइरहेको संकेत गर्छ ।विशेषगरी वर्षको अन्त्यतिर कारोबार बढ्ने र सुरुवाती महिनामा सुस्त हुने मौसमी प्रवृत्ति यस क्षेत्रमा अझै कायम रहेको देखिएको छ ।

पछिल्ला तीन वर्षको विश्लेषणले ‘राजीनामा’अन्तर्गत हुने कारोबार निरन्तर बढ्दो क्रममा रहेको देखाउँछ । औसत त्रैमासिक कारोबार करिब ८७ हजारको हाराहारीमा रहे पनि पछिल्लो चौथो त्रैमासिकमा यो सङ्ख्या एक लाख १४ हजार नाघेको छ । यसले बजारमा माग विस्तार हुँदै गएको स्पष्ट पार्छ । कारोबारको कूल मूल्य पनि उकालो लाग्दै गएको छ ।

तीन वर्षअघि करिब ५८ अर्ब रूपैयाँमा सीमित रहेको त्रैमासिक कारोबार रकम हाल बढेर एक खर्ब २७ अर्ब रूपैयाँभन्दा माथि पुगेको छ । यसले घरजग्गा क्षेत्रको वित्तीय आकार दोब्बरभन्दा बढी विस्तार भएको देखाउँछ । साथै, कारोबार भएको जग्गाको कूल क्षेत्रफल पनि झन्डै दुई गुणाले बढेको छ । तर, यति ठूलो विस्तारका बीच बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट प्रवाह हुने घरजग्गा कर्जाको वृद्धिदर र बजारमा देखिएको मूल्य वृद्धिबीच प्रत्यक्ष सहसम्बन्ध नदेखिएको प्रतिवेदनले उल्लेख गरेको छ ।

पछिल्ला पाँच वर्षमा घरजग्गा कर्जा उल्लेख्य रूपमा बढे पनि त्यसले कारोबार मूल्यलाई सिधँै प्रभावित गरेको प्रमाण नदेखिएको विश्लेषणमा भनिएको छ । नेपालमा घरजग्गा कारोबारलाई दुई तरिकाले व्याख्या गर्ने गरिन्छ । एकथरिको व्याख्याअनुसार घरजग्गा कारोबार हुनु भनेको लगानी निष्क्रिय हुनु हो भने फरक मत राख्नेहरू घरजग्गालाई दीर्घकालीन लगानीको साधनको रूपमा अथ्र्याउँछन् ।

यो अवधिमा घरजग्गा कर्जा करिब ७२ प्रतिशतले वृद्धि भई २ खर्ब ७५ अर्ब रूपैयाँ नाघेको छ भने आवासीय कर्जा पनि उल्लेख्य रूपमा बढेको छ । तर, कर्जाको उतारचढाव र बजार मूल्यबीच समानान्तर सम्बन्ध नदेखिनु बजार अन्य कारक जस्तैः आपूर्ति, स्थान, पूर्वाधार र लगानी प्रवृत्तिबाट बढी प्रभावित रहेको संकेत मानिएको छ । भौगोलिक रूपमा हेर्दा घरजग्गा कारोबारमा मधेश प्रदेश अग्रस्थानमा देखिएको छ भने कोशी र लुम्बिनी पनि सक्रिय बजारका रूपमा देखिएका छन् ।

तर कारोबार मूल्यका आधारमा भने बागमती प्रदेश अग्रणी रहेको छ, जहाँ एकै त्रैमासिकमा ५१ अर्ब रूपैयाँभन्दा बढीको कारोबार भएको छ ।
महानगरहरूभित्र भने कारोबारको मात्रा अपेक्षाकृत कम देखिएको छ । कूल कारोबारमा महानगरको हिस्सा झन्डै ४ प्रतिशत मात्रै भए पनि मूल्यका आधारमा करिब १३ प्रतिशत हिस्सा ओगट्नुले सहरी क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य उच्च रहेको पुष्टि हुन्छ ।

भरतपुर महानगरमा कारोबार सङ्ख्या उच्च देखिँदा काठमाडौँ र ललितपुरमा भने तुलनात्मक रूपमा कम कारोबार भएको प्रतिवेदनले देखाएको छ । यसको प्रमुख कारण उच्च मूल्यका कारण खरिद–बिक्री सीमित हुनु रहेको विश्लेषण गरिएको छ । जग्गाको आकारअनुसार हेर्दा २.५ देखि १० आना क्षेत्रफलका प्लटहरूमा सबैभन्दा बढी कारोबार हुने गरेको छ, जसले कूल कारोबारको करिब ४३ प्रतिशत हिस्सा ओगटेको छ । यसले मध्यम वर्गीय लगानीकर्ताको सक्रियता अझै उच्च रहेको देखाउँछ ।

घरजग्गाबाट संकलन हुने राजस्वमा पनि सुधार देखिए तापनि अघिल्लो उच्च बिन्दुमा पुग्न सकेको छैन । पछिल्लो अवधिमा औसत राजस्व करिब १२ अर्ब रूपैयाँको हाराहारीमा सीमित रहेको छ । समग्रमा प्रतिवेदनले नेपालमा घरजग्गा बजार चक्रीय उतारचढाव, क्षेत्रीय असन्तुलन र संरचनात्मक परिवर्तनको चरणमा रहेको निष्कर्ष निकालेको छ । बजार विस्तार हुँदै गए पनि कर्जा विस्तार मात्र यसको प्रमुख चालक नभई अन्य आर्थिक तथा सामाजिक कारकहरू पनि उत्तिकै निर्णायक रहेको अध्ययनले देखाएको छ ।

१० महिनामा साढे ४३ अर्ब रूपैयाँ राजस्व

चालू आर्थिक वर्षको १० महिनामा घरजग्गा कारोबारबाट ४३ अर्ब ५४ करोड रूपैयाँ राजस्व उठेको छ । चालू आर्थिक वर्षको साउनयता सबैभन्दा धेरै वैशाखमा ६ अर्ब २६ करोड रूपैयाँ राजस्व उठेको छ । यसअघि चैतमा ६ अर्ब १६ करोड रूपैयाँ राजस्व उठेको थियो । चैतको तुलनामा वैशाखमा समग्र घरजग्गा कारोबार घटेको देखिएको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकमा उल्लेख छ ।

चैतमा १ लाख ७६ हजार ७ सय ७१ पटक घरजग्गा कारोबार हुँदा वैशाखमा १ लाख ६९ हजार ५ सय ३८ पटक कारोबार भएको छ । समग्र घरजग्गा कारोबार सङ्ख्या घटेको देखिए पनि नयाँ घरजग्गा किनबेचको सङ्ख्या बढेको विभागको तथ्यांकले देखाउँछ । चैतमा ५५ हजार ५ सय ३१ पटक नयाँ घरजग्गा खरिदबिक्री हुँदा वैशाखमा ५८ हजार ८ सय ८६ पटक नयाँ घरजग्गा खरिदबिक्री भएको थियो ।

ठूला जग्गा किनबेच गर्दा राजस्व बढेको तर सङ्ख्या कम देखिएको नेपाल घरजग्गा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णु घिमिरे बताउँछन्। ‘साना–साना घरजग्गा कारोबार भयो भने सङ्ख्या धेरै देखिन्छ । तर राजस्व कम हुन्छ,’ उनले भने, ‘वैशाखमा समग्र कारोबार घटेको छ । तर नयाँ लिखत पारित बढेको छ । राजस्व बढेको छ । त्यो ठूला कारोबार भएकाले हो ।’

घरजग्गा कारोबार घटबढ हुँदा व्यवसायीले कित्ताकाटलाई नै मुख्य कारण भन्दै आएका छन् । कित्ताकाट बन्द हुँदा कारोबार घट्ने र कित्ताकाट खुल्दा कारोबार बढ्ने समेत व्यवसायी बताउँछन् । भू–उपयोग नियमावली, २०७९ जारी भएसँगै मुलुकमा कित्ताकाट बन्द हुने र खोल्ने भइरहेको छ । नियमावलीअनुसार मुलुकभरका पालिकाले आफ्नो अधिकार क्षेत्रमा रहेको जग्गाको कृषि, व्यावसायिकलगायत १० क्षेत्रमा वर्गीकरण गर्नुपर्छ । तर पालिकाले वर्गीकरण नगर्दा कित्ताकाट रोकिँदै र खुल्दै आएको छ ।

सरकारले तीन पटक नियमावली संशोधन गरी कित्ताकाट खुलाइसकेको छ । पालिकाले वर्गीकरण नगर्दा चालू आर्थिक वर्षको साउनयता ५ सय पालिकामा कित्ताकाट रोकिएको थियो । कित्ताकाट रोकिँदा घरजग्गा कारोबार घटेको व्यवसायीले बताउँदै आएका थिए । गत कात्तिक अन्त्यमा सरकारले भू–उपयोग नियमावली, २०८२ संशोधन गरेर कित्ताकाट खुलाएको हो ।

पालिकाले समयमै वर्गीकरण नगरिदिँदा कित्ताकाट खुलाउनकै लागि सरकारले गत कात्तिकमा तेस्रो पटक भू–उपयोग नियमावली, २०७९ संशोधन गरिसकेको छ । २०८१ भदौ सुरुदेखि नै ६ सय २० पालिकामा कित्ताकाटलगायत जग्गा प्रशासनसम्बन्धी काम रोकिएको थियो । त्यति बेला १ सय ३३ पालिकाले मात्रै पूर्ण जग्गा वर्गीकरण गरेका थिए ।

लगत्तै २७ भदौ २०८१ मा भू–उपयोग नियमावली, २०७९ दोस्रो पटक संशोधन गर्दै जग्गा वर्गीकरण गर्न पालिकालाई २०८२ असारसम्म समय दिइएको थियो । असार २०८२ सम्म २ सय ५३ पालिकाले मात्रै पूर्ण वर्गीकरण गर्दा ५ सय पालिकामा कित्ताकाट रोकिएको थियो । जेठ २०७९ मा नियमावली जारी हुँदा ६ महिनाभित्र चार किल्ला खुलाई कृषि क्षेत्र तोक्नुपर्ने व्यवस्था थियो ।

मंसिर २०७९ सम्म केही पालिकाले मात्रै कृषि क्षेत्र छुट्याएका थिए । त्यसपछि जग्गालाई १० वटै क्षेत्रमा वर्गीकरण गर्नुपर्ने थियो । तर धेरैजसो पालिकाले वर्गीकरण नगरेपछि ३२ साउन २०८० मा नियमावली संशोधन गर्दै एक वर्षभित्र चार किल्ला खुलाई कृषि क्षेत्र तोक्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको थियो । सरकारले भू–उपयोग नियमावली जारी गरेको चार वर्ष बित्दासम्म गत माघसम्म ३ सय ३८ पालिकाले मात्रै घरजग्गाको वर्गीकरण गरेका छन् ।

कूल ७ सय ५३ मध्ये ४४.८९ प्रतिशत पालिकाले मात्रै कित्तागत विवरणसहित घरजग्गाको वर्गीकरण गरेको भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले जनाएको छ । मन्त्रालयका अनुसार ४७ पालिकाले अहिलेसम्म पनि वर्गीकरण सुरु गरेका छैनन् । कूल १ सय ६४ पालिकाले आधार तथा मापदण्ड तयार गरी नक्सा अद्यावधिक गरेर कित्तागत विवरण तयार गर्दैछन् ।

१ सय ३८ पालिकाले आधार तथा मापदण्ड तयार गरी नक्सा अद्यावधिक गर्दैछन् । ५१ पालिकाले आधार तथा मापदण्ड तयार गर्दैछन् र १५ पालिकाले कृषि क्षेत्र मात्रै छुट्याएका छन् । गत भदौमा जेनजी प्रदर्शन भयो । प्रायः पालिकामा कित्ताकाट बन्द हुँदा र जेनजी प्रदर्शनका कारण मालपोत तथा भूमिसुधार कार्यालयमा क्षति पुग्दा घरजग्गा कारोबार र राजस्व घटेको व्यवसायीले बताउँदै आएका छन् । चालू आर्थिक वर्षको साउन र भदौको तुलनामा असार र कात्तिकमा राजस्व घटेको थियो ।

साउनमा ३ अर्ब २८ करोड, भदौमा ३ अर्ब १० करोड, असोजमा २ अर्ब ७५ करोड र कात्तिकमा २ अर्ब ७४ करोड रूपैयाँ राजस्व उठेको थियो । विभागका अनुसार मंसिरमा ४ अर्ब ८४ करोड रूपैयाँ राजस्व उठेको छ । पुसमा राजस्व बढेको थियो । पुसमा ५ अर्ब १७ करोड रूपैयाँ राजस्व उठ्दा माघमा ५ अर्ब रूपैयाँ र फागुनमा ४ अर्ब १४ करोड रूपैयाँ मात्रै उठेको छ । चैतमा आएर ६ अर्ब १६ करोड रूपैयाँ राजस्व उठेको हो ।